Tilbage til cases
Plushusene App understøtter fællesskaberne i fællesskabet
Martin Kring, direktør i Plushusene Management, foran den fællesskærm, der findes i alle fælleshusene i Plushusenes bofællesskaber (Foto: Jesper Blæsild)
Begyndelsen på historien om Wicomico starter med en fremsynet boligselskabsdirektør, hentet fra en anden sektor end ejendomsbranchen. En direktør fra den internationale oplevelsesindustri, som kommer til Plushusene med en ambition om at gøre det til en oplevelse at være lejer – 365 dage om året.
Af Ida Borch, kommunikationschef i Evryone Group og ekstern lektor på CBS
Historien om Wicomico handler om at pode social IT på proptech, og ud af det skabe en ny tenant engagement-platform, hvis hovedformål er at støtte to samfundsdagsordner. Dels den om livskvalitet, herunder bekæmpelse af ensomhed, og dels den om lettere inddragelse af frivillige i løsningen af lokalmiljøets arbejdsopgaver.
Vi har talt med direktør for Plushusene Martin Kring om hans samarbejde med os hos Wicomico. Om hvorfor han og Plushusene valgte at investere i udviklingen af en ny digital løsning til at facilitere fællesskaber, der giver gladere, tryggere lejere, som passer bedre på deres boliger og hinanden. Og om, hvordan det fungerer hos Plushusene i dag – knap 5 år efter de første streger til appen blev sat på tegnebrættet.
Da Martin Kring i 2019 blev hentet til Plushusene fra Tyskland efter fem år som direktør for Legoland® Deutschland Resort, troede han, han skulle hjem til Horsens for at bygge en koncern op med bofællesskaber for seniorer. Plushusenes ejere, Nrep og M+, havde en ny type konceptbyggeri på landkortet, inspireret af 60’ernes og 70’ernens bofællesskaber. Det første skulle ligge på det, der dengang var en bar mark i Hedehusene.
En kortlægning af seniorboligmarkedet viste imidlertid, at mange seniorer hellere ville bo på tværs af generationer end alene med hinanden. ”Ud af de 8000 seniorer, vi spurgte i kortlægningsfasen, svarede 74%, at de ville foretrække at bo sammen med andre. For at sikre, at familier med børn havde samme ønske, spurgte vi 2000 børnefamilier.
Her viste det sig, at 9 ud af 10 også foretrak at bo sammen med ældre.”, fortæller Martin Kring, der i dag er direktør for Danmarks største bofællesskabskoncept med 990 boliger, der, når de næste knap 600 står færdige, spreder sig over 10 lokationer. Alle strategisk placeret tæt på en større by, men ikke tættere på end at der landlig idyl og natur i nærheden. Alle med et fælleshus med en interaktiv fællesskærm som centrum for fællesskabet, og Plushusene appen på lejernes telefoner eller tablets.
Martin Kring kan i dag fem år efter første spadestik til det første bofællesskab konstatere, at ambitionen om at forskellige generationer beriger hinandens tilværelser bliver indfriet i Plushusene. 75% af lejerne tilkendegiver, at de har fået nye venner blandt de andre beboere, og tilfredshedsmålinger viser også, at børn er trygge ved at gå alene hjem fra skole. De ældre holder øje med de yngre, og det er ikke usædvanligt, at seniorer bliver reservebedsteforældre for børn og unge i bofællesskabet.
Martin Kring kalder det en ’offentlig forretningshemmelighed’, at Plushusene fra start har tænkt fællesskabet anderledes. Inspirationen kommer fra hans karriere i resortbranchen, hvor han ofte har iagttaget ferierende gæster og tænkt, om man kunne trække tilbuddet om forskellige daglige oplevelser ind i hverdagen. Med ind, lige der hvor man bor.
Inspirationen har ført til en nyfortolkning af måden at skabe liveablity i store fællesskaber. I Martin Krings fortolkning sker det ved at facilitere mindre fællesskaber inde i det store – både fysisk og digitalt. ”Der opstår ikke ét stort fællesskab, når der er 400 mennesker i en boligforening. Mennesker kan socialt ikke rumme at forholde sig til 400 nye mennesker, men de kan godt overskue 10, 20 eller 30”, siger han. Derfor har det handlet om at skabe fri og lige adgang til det, han kalder for ’fællesskaber i fællesskabet’. Mindre, typisk interessebaserede fællesskaber, der tilsammen udgør det store fællesskab.
Fællesskabets fysiske base er fælleshuset. Sådan et findes i alle Plushusenes bebyggelser. Store huse med industrikøkken og spisesal, multihal og rum til mindre arrangementer. Fælleshuse med klare politikker for, hvordan huset må benyttes. Man kan fx ikke leje lokaler til private arrangementer, for det må aldrig opleves uvelkomment at gå ind ad døren til sit fælleshus.
Idealet for Martin Kring er, at lejerne oplever fælleshuset som et sted, de er velkomne hele dagen til det lukker for natten kl. 23.00 alle ugens dage. Det samme gælder for de gæsteværelser, der også er en fast del af Plushusenes tilbud til lejerne.
I stedet for at have egen lejebolig med et gæsteværelse, kan man leje et gæsteværelse i bebyggelsen. ”Oplever man faciliteterne udenfor ens fire vægge som en forlænget dagligstue, kan man drosle ned på antallet af kvadratmeter i sin lejlighed. Det er også en del af filosofien i forhold til den bundlinje, der hedder byggemiljøet.”, siger Martin Kring.
Konceptet er, at lejerne selv tager initiativ til både store og små sociale og deleøkonomiske tiltag, fælles arrangementer, klubber, kurser, foredrag, fejringer af mærkedage og fællesspisning. Byttebørser og i fremtiden også gerne flere deleordninger på delebiler, boremaskiner, sækkevogne, stiger og alt det, der i bund og grund ikke er nogen grund til, alle lejerne hver især har under eget tag.
Et så omfattende koncept, der skal administrere så mange events og handlinger, skal faciliteres. Både af professionelle værter og af teknologi, for ”i så store bofællesskaber som vores, kan man ikke forlade sig på fællesskaber bygget på frivillighed og valgfrie sociale medier,” siger Martin Kring, ”Så bliver det Tordenskjolds soldater, der laver alt arbejdet, og det er ikke en langsigtet eller tilfredsstillende løsning i et koncept som vores. Hverken for de frivillige eller os.”
Plushusenes værter er sociale koordinatorer, der har ansvaret for at fælleshusene er fulde af arrangementer og liv, og at indholdet i Plushusene appen hele tiden er opdateret med alt det, der sker i bofællesskabet.
For at sikre, at værterne kan facilitere både det fysiske og det digitale fællesskab, har Martin Kring valgt at værterne rekrutteres fra fx sports- og eventmanagement – gerne med værtsskabserfaring fra hospitality. De skal være mennesker, der er lydhøre, indgyder tillid og kan sætte mange forskellige ting i gang og følge dem til dørs.
Værtsfunktionen med det særlige Plushusene-fokus på event og hospitality er i sig selv en innovation på boligmarkedet. En anden innovation, Martin Kring har stået fadder til, er Wicomico. En teknologi, der er udviklet sammen med Plushusene, fordi ”vores fællesskaber er for store til, at de kan bygges på opslagstavler, afkrydsningslister og SMS-kæder. Eller gratis-løsninger som fx Facebook, hvor man hverken har kontrol med algoritmen, data, eller, nok så vigtigt, tonen lejerne imellem.” siger han.
Martin Kring ledte efter ”en lim” til at binde værterne og de mange forskellige aktiviteter sammen. En teknologi, der kunne give mulighed for adgang til informationer, tilmeldinger, dialog mellem beboerne og i de interessegrupper, de er tilmeldt, og et sikkert betalingsmodul. En whitelabel-løsning tilpasset Plushusene, skabt til et GDPR-sikret kredsløb, hvor lejerne bliver meldt ind ved indflytningen og meldt ud igen ved fraflytning. Hvis de da nogensinde skulle have lyst til at tjekke ud af deres fællesskab. Målet var og er at beholde gode, fællesskabsorienterede lejere så længe som overhovedet muligt.
De eksisterende løsninger kom primært fra proptech-verdenen med fokus på teknik og boligadministrationens behov. Martin Kring syntes ikke, de rakte til ambitionsniveauet for Plushusene. Derfor gik han på jagt efter løsninger bygget til sektorer, der var vant til at håndtere ’bløde’, fællesmenneskelige behov. En løsning, som kunne bruges af alle fra 10 – 100 år, uanset forudsætninger for at bruge IT.
”I den forbindelse kom vi forbi IBG – Interaktiv Borgerguide, der jo er udviklet til det specialiserede socialområde. Til mennesker med meget forskellige forudsætninger for at kunne håndtere teknologi”, fortæller Martin Kring. ”Netop den måtte kunne tilpasses Plushusenes lejere, både i forhold til at finde på aktiviteter og i forhold til at overskue dem i en app.”, siger Marting Kring. Kravet var, at det skulle være let at se, hvornår der fx er yoga, badminton, koncert, syklub, efterfødselsgymnastik, pilates eller sommerfest. Og let at få svar på, hvem der tager hvilke salater med – og hvem der melder sig på oprydningsholdet.
Martin Kring anså IBG for at være det bedste valg til en løsning, der kunne matche Plushusenes høje ambitionsniveau på funktionalitet og tilgængelighed. En tilmelding til en fællesspisning kan umiddelbart synes som en simpel handling, men i praksis består den af en hel serie valg, fx om man er vegetar eller spiser kød, om der er allergier og i så fald hvilke, tilkendegivelser om man vil hjælpe og i så fald med hvad, hvem fra husstanden, der skal tilmeldes, og om man ønsker at spise i fælleshuset eller få maden som take-away.
Martin Kring tog fat i Jesper Seedorf Karlberg, CEO i Evryone Group, som ejer IBG. Sammen gik de i 2019 i gang med at lægge grundlaget til det, der i dag er Wicomico. Den whitelabel-platform, hvis første tilpasning blev Plushusene. Sammen fik de ikke alene skabt en digital platform, der understøtter Plushusenes krav til indhold og grafiske udtryk, de blev også enige om at Plushusene skulle være med på den videre rejse med en mindre ejerandel i Wicomico.
Plushusenes værter sørger for at få hvirvlet initiativer op og få dem lagt ind i appen og op på fællesskærmen. Lejerne melder sig på aktiviteterne og kan, som man kender det fra fx Facebook, se, hvem der også har meldt sig til og lægge kommentarer. De kan også selv oprette tråde med information, opfordringer - eller tak for hilsnerne på ens fødselsdag.
Martin Kring fortæller, at tonen i Plushusene appen er taktfuld – i forhold til, hvad man ellers kan opleve på et socialt medie. Men lejerne har også fået adgang til boligen på baggrund af en optagelsesproces der blandt andet spørger til, i hvilket omfang man er indstillet på at bidrage til fællesskabet.
Især det sidste kan have afgørende betydning for, om man kommer i betragtning til et lejemål. Kan man bidrage med noget, som bofællesskabet mangler, giver det bedre forudsætninger for at få lejemålet. Det er en del af strategien, at der både skal være det rigtige mindset, den rigtige fordeling af aldre og en forskelligartet pallette af aktiviteter, der passer til den konkrete lokations demografi.
Plushusene har nu ligget som app i lejernes telefoner og tablets og været på fællesskærmen i fælleshuset siden de første beboere flyttede ind i 2020. Og tilfredsheden med både Plushusene og appen er høj.
Et par tal fra de seneste målinger viser, at der i gennemsnit er 90 arrangementer pr. boligkompleks om måneden. Lige fra brætspilsaftner og børnedans over vinsmagning til seniortræning. 95% af beboerne bruger appen fast og 85% af beboerne er enige i, at appen gør det nemt at skabe kontakt til andre beboere
Martin Kring er 100% sikker på, at det at pode event-, sport-, hospitality og service management på lejeboligmarkedet vil blive en markedsdriver. Og noget, som branchen fremover vil koble på deres ESG-regnskabers sociale scopes. Han slutter med at dele en tanke om, at branchen af kunderne kan opfattes som ’hård’. Derfor er der et blåt hav for de aktører, der både stiller tag over hovedet, et stort fællesskab og en overskuelig digital platform til rådighed for dem, der betror de fleste timer af deres liv til deres boligadministratorer.
